Een stel tekent een compromis voor een appartement met energielabel F. Zes maanden later ontdekken ze dat het pand vanaf 2028 niet meer verhuurd kan worden zonder ingrijpende energietransformaties. De financiering was in orde, de buurt beviel hen, maar deze regelgevende beperking verandert de hele situatie. We zien dit soort situaties zich vermenigvuldigen sinds de kalender voor het verbod op de verhuur van energieverslindende woningen daadwerkelijk van kracht is.
Een vastgoedproject succesvol realiseren vandaag de dag, betekent niet alleen het vinden van het juiste pand voor de juiste prijs. Het is ook het integreren van snel veranderende regelgevende, financiële en energieparameters.
DPE en verhuurverbod: de criteria die veel mensen onderschatten bij een vastgoed aankoop
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met energielabel G niet meer worden verhuurd via nieuwe huurovereenkomsten. De klasse F volgt in 2028, en de E in 2034. Lopende huurovereenkomsten worden niet automatisch stopgezet, maar elke nieuwe huurovereenkomst valt onder deze drempels.
Concreet, als je een pand koopt om te verhuren, moet je de energieklasse controleren voordat je zelfs maar over financiering praat. Een appartement met energielabel F dat in 2026 wordt gekocht, laat minder dan twee jaar om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren voor de wettelijke deadline.
Bij de aankoop van een hoofdverblijf is de beperking anders, maar niet onbelangrijk. Een energieverslindend pand verliest waarde bij verkoop als de volgende koper verhuur overweegt. Het wordt systematisch aanbevolen om een budget voor renovaties te plannen vanaf het moment dat het financieringsplan wordt opgesteld, zelfs als het pand in zijn huidige staat bewoonbaar lijkt. Gespecialiseerde bronnen zoals de startpagina van Expertise Maison helpen deze reflectie te structureren vanaf de eerste zoekopdrachten.
Uitgebreide PTZ in 2026: werkelijke voorwaarden en beperkingen van het financieringsinstrument
De nulrentelening is uitgebreid: deze dekt nu de aankoop van een appartement of een nieuw huis in het hele land, onder voorwaarden van middelen. Het systeem is van toepassing op leningsaanbiedingen die zijn gedaan tot 31 december 2027, volgens informatie gepubliceerd door Médicis Immobilier Neuf in september 2026.
De PTZ financiert slechts een deel van de aankoop. Het aanvult een hoofdlening en ontslaat niet van een eigen bijdrage of een voldoende leencapaciteit. Je moet dus eerst je totale schuldenlast berekenen voordat je op deze steun rekent.
Een aandachtspunt: politieke aankondigingen verwijzen naar een verlenging van de PTZ na 2027 en een opening voor jonge ouders. Deze maatregelen zijn nog niet in de teksten opgenomen. Het integreren van nog niet goedgekeurde subsidies in een financieringsplan is een reëel risico. We houden ons aan de systemen die van toepassing zijn op het moment van ondertekening van de leningsovereenkomst.
Controleer je geschiktheid voor de PTZ voordat je naar een pand zoekt
De logische volgorde is om je geschiktheid voor de PTZ en je leencapaciteit te valideren voordat je begint met bezichtigen. De meningen hierover verschillen: sommige makelaars raden aan om parallel te zoeken, maar we merken dat kopers die hun exacte budget kennen beter onderhandelen en minder tijd verliezen met panden buiten hun budget.
Financieringsstructuur van een vastgoedproject: de posten die we vergeten
De weergegeven prijs van een pand vertegenwoordigt slechts een deel van de werkelijke kosten. Hier zijn de posten die vaak worden onderschat bij het opstellen van een aankoopproject:
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in de bestaande bouw uitmaken, veel meer dan in de nieuwbouw
- De kosten van de leninggarantie (hypotheek of borg), zelden opgenomen in de eerste online simulaties
- De kosten voor het voldoen aan energienormen, die bijna standaard zijn geworden voor panden met de labels E, F of G
- De gemeenschappelijke kosten, waarvan het werkelijke bedrag niet altijd duidelijk in de advertenties staat
Een realistisch budget omvat al deze posten vanaf de eerste simulatie. We zien regelmatig projecten vastlopen na het compromis omdat de koper een verschil ontdekt tussen de prijs van het pand en de totale kosten van de operatie.
Schuldenlast en resterend inkomen: twee complementaire indicatoren
Banken hanteren doorgaans een plafond voor de schuldenlast. Maar deze ratio zegt niet alles. Het resterende inkomen, dat wil zeggen het bedrag dat beschikbaar is na betaling van de maandlasten en vaste lasten, bepaalt de werkelijke capaciteit om een onvoorziene gebeurtenis op te vangen (dringende werkzaamheden, stijging van de lasten, periode zonder huurder in het geval van een investering).
Het wordt aanbevolen om beide te berekenen voordat je naar een bankafspraak gaat. Een dossier dat deze elementen duidelijk presenteert, krijgt snellere antwoorden en vaak betere voorwaarden.
Kiezen tussen oud en nieuw: wat er echt verandert in de praktijk
Het debat oud versus nieuw wordt vaak gereduceerd tot de prijs per vierkante meter. In de praktijk speelt het verschil zich ergens anders af.
Bij nieuwbouw profiteer je van lagere notariskosten, garanties van de aannemer en een directe energieconformiteit. Daarentegen worden de levertijden langer en is de locatie zelden in het stadscentrum.
Bij bestaande bouw heb je toegang tot meer gevarieerde locaties en soms lagere instapprijzen. Maar de kosten voor het voldoen aan energienormen kunnen het prijsverschil met nieuwbouw opeten, vooral bij panden met de labels F of G. We hebben gezien dat kopers evenveel aan renovaties uitgeven als aan de initiële eigen bijdrage.
- Nieuw: tienjarige garantie, DPE-conformiteit, lagere notariskosten, maar lange levertijden en beperkte locatiekeuze
- Oud: locatie, charme, onmiddellijke beschikbaarheid, maar potentiële werkzaamheden en risico op waardeverlies bij verkoop als de DPE slecht is
- Gerestaureerd oud: interessante compromis als de werkzaamheden zijn uitgevoerd met conforme materialen en een recente DPE na de werkzaamheden
De energie-audit vóór het aankoopaanbod
Vraag een gedetailleerde energie-audit aan voordat je een aanbod doet om de noodzakelijke werkzaamheden nauwkeurig te kwantificeren. De DPE alleen geeft een klasse, maar geen offerte. De audit identificeert de prioritaire posten (isolatie, verwarmingssysteem, ventilatie) en hun geschatte kosten, wat direct het financieringsplan voedt.
De vastgoedmarkt in 2026 beloont kopers die zowel hun financiële ruimte als de regelgevende beperkingen met betrekking tot energieprestaties beheersen. Een goed opgezet project integreert de PTZ wanneer deze van toepassing is, anticipeert op de deadlines van de DPE-kalender en kwantificeert de werkzaamheden vóór de ondertekening. Het is op deze drie assen dat het verschil vandaag de dag ligt tussen een gedwongen aankoop en een beheersbare aankoop.
