Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine Wohnung, die im DPE mit F eingestuft ist. Sechs Monate später stellt es fest, dass die Immobilie ab 2028 ohne umfangreiche energetische Renovierungsarbeiten nicht mehr vermietet werden kann. Die Finanzierung war in Ordnung, die Nachbarschaft gefiel ihnen, aber diese regulatorische Einschränkung verändert die gesamte Gleichung. Man sieht, dass sich solche Situationen seit der konkreten Anwendung des Zeitplans für das Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien häufen.
Ein Immobilienprojekt heute erfolgreich umzusetzen, bedeutet nicht nur, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden. Es geht darum, schnell sich ändernde regulatorische, finanzielle und energetische Parameter zu integrieren.
DPE und Vermietungsverbot: das Kriterium, das viele beim Immobilienkauf unterschätzen
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im energetischen Leistungsdiagnose mit G eingestuft sind, nicht mehr neu vermietet werden. Die Klasse F folgt 2028, dann die E im Jahr 2034. Laufende Mietverträge werden nicht automatisch beendet, aber jeder neue Mietvertrag ist von diesen Schwellen betroffen.
Konkret bedeutet das, dass man beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung die Energieklasse überprüfen muss, bevor man überhaupt über die Finanzierung spricht. Eine Wohnung mit der Klasse F, die 2026 gekauft wird, lässt weniger als zwei Jahre Zeit, um die notwendigen Arbeiten vor der regulatorischen Frist durchzuführen.
Beim Kauf einer Hauptwohnung ist die Einschränkung anders, aber nicht unerheblich. Eine energieintensive Immobilie verliert an Wert beim Wiederverkauf, wenn der nächste Käufer eine Vermietung in Betracht zieht. Es wird systematisch empfohlen, bereits bei der Erstellung des Finanzierungsplans ein Budget für Renovierungsarbeiten einzuplanen, selbst wenn die Immobilie im aktuellen Zustand bewohnbar erscheint. Spezialisierte Ressourcen wie die Startseite von Expertise Maison helfen, diese Überlegungen bereits bei den ersten Recherchen zu strukturieren.
Erweiterter PTZ 2026: reale Bedingungen und Grenzen des Finanzierungsprogramms
Der zinsfreie Kredit wurde erweitert: Er deckt nun den Kauf einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses im gesamten Land ab, unter bestimmten Einkommensbedingungen. Das Programm gilt für Kreditangebote, die bis zum 31. Dezember 2027 ausgegeben werden, gemäß den Informationen, die Médicis Immobilier Neuf im September 2026 veröffentlicht hat.
Der PTZ finanziert nur einen Teil des Erwerbs. Er ergänzt einen Hauptkredit und befreit nicht von einer Eigenkapitalquote oder einer ausreichenden Kreditfähigkeit. Daher muss man zuerst seine Gesamtverschuldung berechnen, bevor man auf diese Unterstützung zählt.
Ein Punkt der Vorsicht: Politische Ankündigungen sprechen von einer Verlängerung des PTZ über 2027 hinaus und einer Öffnung für junge Eltern. Diese Maßnahmen sind jedoch noch nicht in den Texten verankert. Hilfen, die noch nicht verabschiedet wurden, in einen Finanzierungsplan zu integrieren, ist ein reales Risiko. Man hält sich an die Programme, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kreditangebots anwendbar sind.
Überprüfen Sie Ihre PTZ-Berechtigung, bevor Sie nach einer Immobilie suchen
Der logische Ablauf besteht darin, seine PTZ-Berechtigung und seine Kreditfähigkeit zu validieren, bevor man mit den Besichtigungen beginnt. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren: Einige Makler empfehlen, parallel zu suchen, aber es zeigt sich, dass Käufer, die ihr genaues Budget kennen, besser verhandeln und weniger Zeit mit Immobilien außerhalb ihres Budgets verlieren.
Finanzierung eines Immobilienprojekts: die Posten, die man vergisst
Der angegebene Preis einer Immobilie stellt nur einen Teil der tatsächlichen Kosten dar. Hier sind die häufig unterschätzten Posten beim Aufbau eines Kaufprojekts:
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises bei Bestandsimmobilien ausmachen, deutlich mehr als bei Neubauten
- Die Kosten für die Kreditsicherheit (Hypothek oder Bürgschaft), die selten in den ersten Online-Simulationen berücksichtigt werden
- Die Kosten für die energetischen Normen, die bei Immobilien der Klassen E, F oder G fast systematisch erforderlich sind
- Die Hausgeldkosten, deren tatsächlicher Betrag nicht immer klar in den Anzeigen aufgeführt ist
Ein realistisches Budget umfasst all diese Posten bereits in der ersten Simulation. Regelmäßig sehen wir, dass Projekte nach dem Vorvertrag ins Stocken geraten, weil der Käufer eine Diskrepanz zwischen dem Preis der Immobilie und den Gesamtkosten der Transaktion entdeckt.
Verschuldungsquote und verbleibendes Einkommen: zwei ergänzende Indikatoren
Die Banken wenden in der Regel eine Obergrenze für die Verschuldungsquote an. Aber dieses Verhältnis sagt nicht alles aus. Das verbleibende Einkommen, also der Betrag, der nach Zahlung der Raten und festen Kosten verfügbar ist, bestimmt die tatsächliche Fähigkeit, unvorhergesehene Ausgaben (dringende Arbeiten, steigende Kosten, Zeit ohne Mieter im Falle einer Investition) zu bewältigen.
Es wird empfohlen, beide vor jedem Banktermin zu berechnen. Ein Dossier, das diese Elemente klar darstellt, erhält schnellere Antworten und oft bessere Konditionen.
Wählen zwischen Alt und Neu: was sich wirklich vor Ort ändert
Die Debatte zwischen Alt und Neu reduziert sich oft auf den Preis pro Quadratmeter. Vor Ort spielt sich der Unterschied woanders ab.
Bei Neubauten profitiert man von reduzierten Notarkosten, von Herstellergarantien und von einer sofortigen energetischen Konformität. Im Gegenzug verlängern sich die Lieferzeiten, und die Lage ist selten im Stadtzentrum.
Bei Bestandsimmobilien hat man Zugang zu vielfältigeren Lagen und manchmal niedrigeren Einstiegspreisen. Aber die Kosten für die Einhaltung der energetischen Normen können den Preisunterschied zum Neubau aufzehren, insbesondere bei Immobilien der Klassen F oder G. Wir haben Käufer gesehen, die für Renovierungsarbeiten ebenso viel ausgaben wie für das ursprüngliche Eigenkapital.
- Neu: zehnjährige Garantie, DPE-Konformität, reduzierte Notarkosten, aber lange Fristen und eingeschränkte Standortwahl
- Alt: Lage, Charme, sofortige Verfügbarkeit, aber potenzielle Arbeiten und Risiko einer Wertminderung beim Wiederverkauf, wenn der DPE schlecht ist
- Renoviertes Alt: interessantes Kompromiss, wenn die Arbeiten mit konformen Materialien und einem aktuellen DPE nach den Arbeiten durchgeführt wurden
Die energetische Prüfung vor dem Kaufangebot
Eine detaillierte energetische Prüfung vor der Abgabe eines Angebots anzufordern, ermöglicht es, die notwendigen Arbeiten genau zu beziffern. Der DPE allein gibt eine Klasse an, aber kein Angebot. Die Prüfung identifiziert die Prioritäten (Dämmung, Heizsystem, Belüftung) und deren geschätzte Kosten, was direkt in den Finanzierungsplan einfließt.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt Käufer, die sowohl ihr finanzielles Budget als auch die regulatorischen Anforderungen im Zusammenhang mit der energetischen Leistung beherrschen. Ein gut strukturiertes Projekt integriert den PTZ, wenn er anwendbar ist, antizipiert die Fristen des DPE-Kalenders und beziffert die Arbeiten vor der Unterzeichnung. Auf diesen drei Achsen entscheidet sich heute der Unterschied zwischen einem erlittenen Kauf und einem kontrollierten Kauf.
